赵长庆律师代理被上诉人房屋租赁合同纠纷案二审，德州中院驳回上诉人上诉

　　秦x、郭x房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

　　案  由房屋租赁合同纠纷案  号（2022）鲁14民终811号

　　山东省德州市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　(2022)鲁14民终811号

　　上诉人（原审被告）：秦x，女，1975年12月23日出生，汉族，住山东省德州市。

　　被上诉人（原审原告）：郭x，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住山东省临邑县。

　　委托诉讼代理人：赵长庆，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。

　　上诉人秦x因与被上诉人郭x房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2021）鲁1402民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月1日立案后，依法以独任方式公开开庭进行了审理。上诉人秦x、被上诉人郭x委托诉讼代理人赵长庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　秦x上诉请求：1.撤销一审判决，对案件发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉求；2.涉及该案的有关费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误。一、一审法院认定被上诉人开办的培训班属于“面向学龄前儿童开展的线下学科类培训”是错误的。被上诉人进行的并非面向学龄前儿童开展的线下学科类培训。被上诉人系无证经营违法行为，且签订涉案租赁合同时，教育部已经发布了关于大力推进幼儿园与小学科学衔接的指导意见，被上诉人作为课外培训的长期经营者，所产生的一切法律后果应由被上诉人承担。二、被上诉人要求解除双方《房屋租赁合同》的情形不适用情势变更原则。被上诉人的经营行为并不受《双减意见》的影响，其完全具备继续经营的外部条件，双方合同仍可履行。被上诉人假借国家出台“双减政策”的实施单方解除合同，侵犯了上诉人的合法权益，法律遵循公平正义，情势变更原则的设立就是基于公平原则。三、被上诉人一审起诉上诉人主体错误，秦x在本案中不应当作为被告。根据双方签订的《房屋租赁合同》可以看出，秦x只是作为授权代表与被上诉人签订的合同，真实的出租方应为“永畅园购物中心”，合同写明的地址盛园路1160号，并不是秦x的户籍地，而是该房屋坐落的位置，也是永畅园购物中心的经营住所。秦x履行的是受托之行为，并不能以秦x在合同中签字为由，将其视为合同相对方。

　　郭x辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　郭x向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告向原告返还剩余房租及租房押金共计35,891元；2.本案案件受理费由被告承担。

　　一审法院认定事实：2021年5月20日，原告郭x与被告秦x就位于德州市门市的出租事宜签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方秦x将上述房屋出租给乙方郭x，租赁期限为12个月，自2021年6月1日起至2022年5月31日止；合同生效后，乙方向甲方交付押金4000元，合同期满，如没有续租，应于合同届满之日起3日内退还全部押金；乙方应按时交纳租金，租金为每年40000元；合同还对房屋维修及改造、解除情形、违约责任、争议解决等内容进行了约定。甲方秦x、乙方郭x均在合同上签字、捺印。2021年4月23日、5月20日，原告郭x分三笔向被告秦x共计转款44000元。原告郭x承租上述门市后开展了与教育培训相关的业务，其建立了名称为“学前班体验课群”的微信群，被告秦x也在该微信群中。根据微信群的聊天内容显示，该群中主要是面向有幼小衔接、启蒙教育需求的家长进行咨询、介绍，向参与培训的学生家长汇报学生的培训情况，培训内容包括拼音、汉字等。2021年7月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，提出：要统筹做好面向3至6岁学龄前儿童和普通高中学生的校外培训治理工作，不得开展面向学龄前儿童的线上培训，严禁以学前班、幼小衔接班、思维训练班等名义面向学龄前儿童开展线下学科类（含外语）培训。2021年8月10日，原告郭x通过发送短信及微信的方式向被告秦x送达解除合同通知书，提出解除双方签订的房屋租赁合同，被告秦x收到后回复信息称其不认可该解除合同通知书，认为郭x无权以合同第七条的约定单方解除合同。关于案涉租赁房屋的现状，原告当庭陈述其已于8月13日搬出；被告表示无人占有房屋，对房屋现状不知情。另，庭审后，原告向一审法院提交《关停通知书》一份，因举证期限已届满且该通知书上也未加盖通知书出具方的公章，故一审法院未另行组织质证。

　　一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定：“依法成立的合同，受法律保护”，第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同”，第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”，第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。原告郭x与被告秦x签订的《房屋租赁合同》，形式真实，合同内容不违反法律法规强制性规定，房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应自觉履行合同义务。被告秦x虽辩称其不是房屋出租方，但房屋租赁合同尾部仅有其本人与郭x的签字、捺印，并没有“永畅园购物中心”的公章或代表人、代理人的签字、捺印，不能确认“永畅园购物中心”亦为合同的签订主体，对被告秦x的该项辩称，一审法院不予采信。依据上述法律规定及一审法院审理查明的事实，本案房屋租赁合同已经实际履行，原告郭x将房屋用于开办培训班，根据微信群聊天内容显示，培训班系教授学龄前儿童拼音、汉字等语文类知识，属于面向学龄前儿童开展的线下学科类培训内容，被告秦x对此亦知情。在此过程中因国家出台的“双减政策”的实施，致使原告无法再继续经营，不能实现合同目的，属于发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，如果继续履行合同会对原告郭x一方明显不公平，原告郭x有权提出解除合同。自2021年8月10日原告郭x向被告秦x送达解除合同通知书时，案涉房屋租赁合同已经解除，一审法院予以确认。被告秦x辩称原告方解除合同系因其经营不善所致，对此被告并未提交证据加以证明，对该辩称，一审法院不予采信。合同解除后，被告秦x应当退还原告郭x押金4000元及预付租金。原告诉求中主张退还的预付租金金额为31,891元，该金额不超过在年租金40,000元中扣减自2021年6月1日起至2021年8月10日合同解除之日的实际租金后的金额，一审法院依法予以支持。原告郭x当庭陈述其已于2021年8月13日搬离，被告秦x仅称不知情，结合原告送达解除合同通知的相关事实，一审法院对原告方已搬离案涉租赁房屋的事实予以确认。一审判决：被告秦x于本判决生效后十日内返还原告郭x押金4000元、预付租金31,891元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取，计349元，由被告秦x负担（原告已预交，限被告于本判决生效后七日内将该款项直接支付给原告）。

　　本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人秦x提交《关于大力推进幼儿园与小学科学衔接的指导意见》一份，拟证明被上诉人在签订合同时对国家政策知情的事实。被上诉人郭x对证据的证明事实有异议。被上诉人郭x提交《调取证据申请书》一份，要求对其一审提交的落款时间为2021年7月的《关停通知书》的真实性进行调查。本院依法向德州市德城区教育和体育局发函调查，德州市德城区教育和体育局答复函主要内容如下：“一、《关停通知书》真实有效。二、‘轩锐教育’因无证经营而被关停。……没有办学许可证，且进行线下培训活动，遂下达关停通知书。三、‘轩锐教育’涉及学科类培训。经执法人员现场核实，该机构培训拼音、汉字等内容，此类内容属于小学语文的学科类培训。”针对本院调查的事实，上诉人意见为：对于《关停通知书》张贴的地址存在异议，被上诉人在其他地方也有培训机构。被上诉人意见为：对回复函的真实性没有异议。因被上诉人郭x要求对《关停通知书》的真实性进行调查，故本院组织对该通知书进行了质证。上诉人秦x质证意见为：对于该通知书的关联性存在异议，不是本案涉及的培训机构。对于当事人二审争议的证据及事实，本院认定如下：上诉人提交的证据与本案没有直接的证明关系，本院不予采信。被上诉人提交的《关停通知书》经调查真实有效，但上诉人对于张贴地点提出异议，被上诉人亦无其他证据佐证系张贴在涉案租赁房屋处，本院不予采信。德州市德城区教育和体育局出具的答复函，内容客观真实，调查形式合法，能够证明拼音、汉字等培训内容属于小学语文的学科类培训的事实，且与被上诉人在一审中提交的微信群聊天记录中显示的培训班教授学龄前儿童拼音、汉字等内容能够相互印证，能够证明涉案培训机构的培训内容属于学科类培训的事实，本院予以确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。

　　本院认为，本案争议的焦点问题有：一、本案是否适用情势变更原则，被上诉人郭x是否有权解除合同；二、秦x作为本案的被告是否为适格主体。

　　本院根据本案事实及有关法律对当事人争议焦点问题分析如下：

　　关于第一个焦点问题，即本案是否适用情势变更原则，被上诉人郭x是否有权解除合同的问题。本院认为，一审中被上诉人郭x提交的相关证据可以证明，郭x承租争议的房屋后系开展与教育培训相关的业务，培训内容包括面向学龄前儿童培训拼音、汉字等内容。这些培训内容与小学低年级语文学科的学习内容相衔接，明显不属于艺术特长类的培训，属于“幼小衔接”的教学内容。且德州市德城区教育和体育局的答复函亦明确了“拼音、汉字等培训内容属于小学语文的学科类培训”的事实。一审法院认定郭x开展的培训属于学龄前儿童“学科类培训”有事实依据，且符合当地的教育部门和市场监管部门的管理标准。

　　关于本案是否适用情势变更原则的问题，情势变更原则系指“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化”，该变化导致“继续履行合同对于当事人一方明显不公平”。2021年5月20日郭x与秦x签订了《房屋租赁合同》，2021年7月《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（以下简称“双减”意见）出台，该意见明确规定“严禁以学前班、幼小衔接班、思维培训班等名义面向学龄前儿童开展线下学科类（含外语）培训。同时规定“坚持从严审批机构。各地不再审批新的面向义务教育阶段学生的校外学科类培训”。“双减”意见系国家关于教育培训行业政策的重大调整，属于当事人不能预见、不能避免且无法克服的“不可抗力”。首先，“双减”意见的出台不属于合同的基础条件发生变化，而是属于国家管理政策的重大调整。其次，该意见规定了针对学龄前儿童的学科类培训不得开展，郭x拟开办的培训机构无法再办理审批手续。因此该意见的出台对郭x产生的影响不仅仅是“继续履行合同明显不公平”的不利后果，而是租赁房屋开展学科类培训的可期待利益全部灭失，合同目的无法实现。结合本案的事实，本案不应适用情势变更原则。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”“双减”意见出台对于当事人而言属于不可抗力，导致合同目的不能实现，郭x有权主张解除合同。一审中郭x提交的短信及微信聊天记录能够证明其已向秦x通知解除合同，其主张解除合同的请求有事实及法律依据。一审法院适用法律存在瑕疵，但认定合同解除有事实与法律依据，并无不当。上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。

　　关于第二个焦点问题，即秦x作为本案的被告是否为适格主体的问题。本院认为，秦x以本人的名义与郭x订立本案争议的《房屋租赁合同》，并在合同中签字捺印。其主张出租方为“永畅园购物中心”没有事实依据。本案郭x的起诉主张为“返还剩余房租及租房押金”，而收取房租及押金的相对方均为秦x。据此，秦x是本案的适格被告，一审判决其返还剩余房租及押金并无不当。

　　综上所述，秦x的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费697元，由上诉人秦x负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 员

　　姜　x

　　二〇二二年四月三十日

　　法官助理

　　陈　x

　　书 记 员

　　张x晨